（报告出品方/作者：华鑫证券，黄俊伟）
1、地产政策传达积极信号，行业有望迎来边际好转
1.1、九月地产数据呈现边际弱修复，触底回升可期
年房地产行业下行压力加大，前三季度房地产开发投资、新开工、竣工和销售均出现不同程度的同比下降，但从月度数据的表现来看，9月各项指标的环比表现总体呈现弱修复。考虑到积极的房地产行业政策向市场的逐步传导，叠加经济稳增长政策对行业的提振预期，我们认为对房地产行业四季度和明年的数据表现可持积极态度。具体各项数据分析如下：投资方面，同比数据单月降幅自6月以来首次缩窄。1-9月累计房地产开发投资完成额同比下降8.0%，较1-8月同比数据降低0.6pct。9月房地产开发投资完成额同比下降12.1%，较8月同比数据缩窄1.7pct。9月房地产开发投资完成额环比增长12.4%，较8月环比数据提高10.6pct。9月底，央行和银保监会要求六大行在年内每家至少提供亿元房地产融资支持，将有望带动今年四季度房地产投资端的进一步改善。
拿地方面，大中城市土拍市场有所回暖。1-9月大中城市累计成交土地占地面积和成交土地总价同比分别下降10.3%和36.3%。9月大中城市单月成交土地占地面积及和成交土地总价同比分别增长13.7%和下降12.0%，环比分别增长28.5%和.8%，受供给端融资政策不断松绑的影响，房企在大中城市拿地积极性有所恢复。截至10月30日，在已发布公告的第三批集中供地城市中，已有16座城市完成出让，累计成交住宅宗地块，建筑面积约万平方米，基本与第二轮集中供地规模持平，同时，已有北京、厦门、济南、青岛、重庆、武汉、南京等多个城市明确第四批次集中供地计划，其中已有无锡、南京、苏州等多个城市正式推出第四批次集中供地公告，共推出涉宅用地37宗。土拍市场规模虽较往年有所下降，但也呈现出边际回暖迹象。
新开工方面仍然承压，竣工方面受“保交楼”政策支撑有望触底反弹。1-9月累计房屋新开工面积和竣工面积同比分别下降38.0%和19.9%。分别较1-8月同比数据降低0.8pct和缩窄1.3pct。9月房屋单月新开工面积和竣工面积同比分别下降44.4%和6.0%，分别较8月同比数据缩窄1.3pct和降低3.5pct。9月商品房单月新开工面积和竣工面积环比增长7.9%和下降16.9%，分别较8月环比数据提高14.6pct和下降59.4pct。新开工方面受上半年土拍低迷影响，同比数据大幅下滑承压，但环比数据呈现改善，伴随今年第三轮土拍市场回暖预期，开工端有望加以修复。竣工方面则受中央及各地频发“保交楼”政策支撑，同比数据降幅缩窄，竣工端将呈现触底反弹趋势。
销售方面，同比数据降幅缩窄，环比数据大幅改善。1-9月商品房累计销售面积和销售额同比分别下降22.2%和26.3%，分别较1-8月同比数据缩窄0.8pct和1.6pct。9月商品房单月销售面积和销售额同比分别下降16.2%和14.2%，分别较8月同比数据缩窄6.4pct和5.7pct。9月商品房单月销售面积和销售额环比增长39.3%和33.7%，分别较8月环比数据提高34.4pct和29.4pct。在一系列信贷政策组合拳下，居民购房需求将逐步释放，销售端数据有望持续修复。
综合来看，9月地产数据中，销售端、拿地端与开工端呈环比改善态势，投资端与竣工端呈环比下降但降幅缩窄趋势，从销售端边际改善传导至投资端底部修复仍需一定时间。但中央及地方频频释放稳楼市积极信号，将持续有效带动居民住房需求释放，房地产市场对经济稳增长的边际贡献有望伴随松绑政策的出台与落地进一步提升。
1.2、行业政策偏向积极，竣工端和销售端利好明显
宏观金融政策积极，M2同比增速保持高位，LPR创历史新低，银行体系流动性较为充裕。今年年初以来，多方释放积极信号，9月广义货币供给量M2同比提升12.1%，增速保持高位；同时，5年期LPR与1年期LPR连续下调，9月15日六大行同步下调银行存款利率，为5年期LPR利率进一步下调提供动力；年9月抵押补充贷款（PSL）净新增亿元，这是自年初以来央行再度重启PSL工具。经济稳增长背景下，宏观金融政策将继续保持市场流动性合理充裕。
房地产供给侧政策逐步松绑，修复力度仍待重磅政策支持。4月11日，由证监会、国资委、全国工商联联合发布《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，支持房企向新发展模式转型，正式标志房地产供给侧政策自年三道红线提出后的硬性管控转为逐步松绑。9月底，央行和银保监会要求六大行在年内每家至少提供亿元房地产融资支持，加大对房地产供给侧的支持力度，我们认为该政策一定程度上能缓解部分房企融资压力，有望带动年Q4房地产投资端数据企稳，进而于年加强房地产企业的拿地积极性与促进开工端数据底部修复。但整体来看，年房地产供给侧政策始终被置于“防范风险”的语境中释放，对比年及年的放松力度，供给侧仍有较大的政策支持空间。
“保交楼”政策持续推进，竣工端修复Q4可期。7月28日中央政治局会议针对烂尾楼问题首提“保交楼、稳民生”，此后中央和地方都高度重视“保交楼”全面落实，支持已售逾期交付的住宅项目完成建设交付，方式包括：1）从资金端为房企纾困；2）在预售资金、交易流程等方面加强监管，避免新增交付问题等。“保交楼”一方面可拉动竣工回暖，另一方面可缓解居民期房交付焦虑，有助于从需求端强信心、稳预期。从今年9月竣工端同比数据降幅缩窄来看，中央及地方陆续出台的“保交楼”相关政策已经取得一定效果，我们认为“保交楼”对于竣工端的修复将于年Q4及年进一步兑现。
需求侧政策转向积极，销售拐点将至。自今年年初开始，中央在房住不炒的基础上定调用足用好政策工具箱，支持居民刚性和改善性住房需求，各地全面贯彻“一城一策”，通过信贷支持、公积金支持、提供购房补贴、放松限购限售、降低落户门槛等方式刺激住房消费，以期由消费复苏带动楼市回暖。近期销售端数据也有印证，9月商品房销售面积及销售额同比降幅缩窄，环比大幅改善，需求侧政策放松效果有所显现。我们认为未来需求侧政策组合拳将持续提振居民购房信心与需求，销售端底部已夯实，拐点或显于明年。
总体来看，中央及地方定调宽松调控，持续释放稳楼市积极信号。其中“保交楼”政策持续加码，需求侧政策层出不穷，显著利于竣工端与销售端复苏，若供给侧政策进一步优化，则有望与需求侧政策共振，助力楼市跳出底部运行。
1.3、地产行业今年筑底，明年有望边际回暖
我们认为房地产行业积极政策有望延续，考虑到存量政策效力向市场传导的时滞影响和今年低基数的现实情况，叠加增量政策刺激，房地产行业在Q4和明年有望迎来各项指标边际改善。我们以历史上各项房地产指标的Q4占全年比重为基准，综合考虑到政策带来的边际影响为修正，估算出年全年房地产开发投资完成额、房屋新开工面积、竣工面积和商品房销售面积同比分别下降4.1%、35.3%、19.4%和15.4%，较前三季度同比数据收窄3.9pct、2.7pct、0.5pct和6.8pct，表明房地产的投资端、开工端、竣工端和销售端均出现修复回暖。
在对明年房地产行业指标的预测中，我们重点
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