（报告出品方/作者：天风证券，孔蓉、吴立、王梦恺）
1.贝壳：中国线上线下一体化住房中介服务龙头
1.1.贝壳找房已成为国内领先的品质居住服务平台
贝壳找房已成为国内领先的品质居住服务平台。公司前身北京链家创立于年，为国内房地产经纪行业龙头品牌；年合并德佑，其后通过子品牌特许经营模式迅速扩大平台功能与服务范围，确立行业优势地位；年升级为贝壳找房，进一步拓展经营业务，扩大品牌覆盖广度。截止20年，贝壳全年总交易额（GTV）3.5万亿元，总计门店数量4.69万家，Q4月活跃用户数达万人。
公司的核心业务由经纪平台“链家”与交易平台“贝壳”两方面构成。通过强调门店与互联网平台的相互联系，贝壳打通线上线下间的空间与信息壁垒，以发挥品牌在数据洞察与经营经验上的累积优势。目前公司的业务范围已全面囊括新房交易、二手房交易与房产金融服务、房屋装修服务等一系列其他新型业务。
公司发展历经链家初创、线上转移、业务优化与上线贝壳四个时期。初创时期，公司探索业务创新，首家推出了“阳光交易”的透明化交易模式。链家在线上线后，公司通过产业与平台结合的方式，打通线上下交易的壁垒，确立行业领先优势。此后链家在线升级为链家网，公司通过并购与战略合作等方式，迅速扩大业务覆盖范围。贝壳找房上线后，公司发挥产业领先地位的累积优势，开始布局向房地产行业互联网巨头的转变。
1.2.创始人对公司拥有绝对控制权
创始人具有绝对控制权。上市后，左晖持有42.4%股权，与82.8%投票权，管理层整体持有46.2%股权，与84.0%投票权。机构方面，腾讯持有12.1%股权与3.6%投票权，软银持有9.3%股权与2.8%投票权，高瓴持有5.2%股权与1.6%投票权。公司控制权由创始人左晖与公司管理层完全掌握。
1.3.交易额和营收快速增长，新房业务贡献最大
贝壳的收入主要来自三个板块：二手房交易、新房交易、新兴与其他服务。按照类别来看主要分为1）佣金：公司通过自有品牌链家或平台其他的经纪公司，促成房屋交易或租赁，而向交易方收取佣金；2）平台费：向平台上的经纪公司收取平台费或加盟费；3）其他：房产交易后市场服务。
得益于平台模式带来的规模化效应和新房业务的快速发展，贝壳近年来GTV快速增长。-Q1-Q3（9个月），公司GTV分别为11,亿/21,亿/亿元，同比增长分别为13.7%/84.5%/87.2%。其中，新房交易规模增长较快，-Q1-Q3（9个月）同比增长分别为11.2%/.2%/.7%。
链家自营门店和经纪人数量维持稳定，平台加盟的门店和经纪人数量迅速扩张。
从门店数来看，-年平台合作与加盟门店从89间增长至间；-年总门店数从间增长至间，增长迅速。随着门店的快速增长，每个门店的成本不断摊薄，从年的44.13万元减少至年的6.83万元。
从中介人数来看，-年平台合作与加盟中介人数从人增长至23.28万人；-年总中介人数从12.02万人增长至49.31万人。我国房地产中介人员约万人，贝壳的中介人员市占率提升迅速，从年的6.01%增长至年的24.65%，意味着全国几乎四分之一的中介与贝壳相关联，覆盖房源与服务范围广阔。贝壳APP的活跃用户增长迅速，从年Q3的万MAU增长至年Q4的万MAU。对房屋（新房、二手房）交易收取佣金是贝壳平台收入的核心。-Q1-Q3，平台二手房的佣金率逐渐下降，从2.50%下降到1.58%，主要是因为加盟的三方经纪品牌佣金率低于链家自营；而平台新房佣金率呈上升趋势，从2.54%提高到2.74%，我们认为主要是由于开发商对新房去库存的迫切需求，尤其是下半年房地产“三条红线”更加快了去库存以回款的进程。
自从年4月公司由房产中介链家转型为平台型公司后，公司营收迅速增长。公司//Q1-Q3营收分别为.5亿/.1亿/.1亿元，同比增长分别为12.3%/60.6%/51.1%。
收入构成来看，新房交易逐渐取代二手房交易成为公司最大收入来源。从年开始新房交易收入占比迅速提高，由年的25.2%逐年提高到Q1-Q3的52.4%，在年营收贡献已超过二手房交易；而二手房交易收入占比由年的72.4%逐年下降至Q1-Q3的44.8%。新兴与其他服务收入占比维持相对低位，Q1-Q3占比2.8%。
公司的成本主要为贝壳支付给经纪人的佣金。从佣金支付比率来看，贝壳平台支付给链家和三方经纪渠道佣金有明显差距。按照支付佣金/GTV比率来看，-H1，贝壳支付给自营链家经纪人的均高于支付给三方经纪人的佣金/GTV比率，分别为1.7%/1.8%/1.8%和0.8%/1.1%/1.1%。公司毛利率逐步提高，稳定在24%-25%左右。//Q1-Q3，公司毛利分别为68.7亿/.7亿/.4亿元，毛利率分别为24.0%/24.5%/23.9%。
扣除股权激励费用、收购产生的无形资产摊销、公允价值计量的长期投资/应收账款/或有对价的公允价值变化以及上述调整的税收影响的后，//Q1-Q3公司调整后净利润分别为1.3亿/16.6亿/37.2亿元，调整后EBITDA分别为6.1亿/29.2亿/48.4亿元公司运营费用包括管理费用、营销费用和研发费用。研发费用比重逐年上升，营销费用比重有所降低。公司持续投入优化技术基础设施、VR看房系统、金融解决方案，研发费用占收入比呈上升态势，由年1%提升到Q1-Q3的3.7%；营销费用占收入比自年逐年下降，由年8.7%下降至Q1-Q3的5%。
2.我国房地产行业有望线下线上协同稳步发展
2.1.我国民用住宅市场体量大趋势好
根据CIC报告数据显示，以GTV、二手房和新房销售和住房租赁的交易量计算，在年，中国的住房市场是世界上最大的，从0年的0.5万亿元增长至年的22.3万亿，预计到年将以6.6%的复合年增长率进一步增长至30.7万亿元，市场空间广阔。
城市化的不断提升：年中国城市化率达到60.6%，预计到年将提高至70%左右，新增至少1.5亿城市人口，预计将提升住房需求，进一步推动房地产发展。
优质住房的需求：截至年12月31日，中国城镇现有住宅近20%是年以前建造的，很多都维护不善或存在质量问题。此外，约15%的家庭与他人共用厨房等公共功能室。预计到年，城镇居民人均可支配收入将以7.7%的复合增长率提升至约6.14万元。中国消费者逐渐从单纯拥有一套住房转向拥有优质的住房和升级居住条件。根据CIC问卷数据显示，过去两年中国约有25%的房屋成交是出于住房升级的动机，尤其是一线城市的比例为39.7%。
稳定的政策环境：年以来，政府强调房住不炒，抑制市场投机行为。政府将继续实行因地制宜，因城施策，有望引导市场向着更加稳定的方向稳步发展。
2.2.房屋相关服务的需求不断增加
根据CIC报告数据显示，中国住房交易量以及人们对品质生活需求的增长为房屋相关服务提供了潜在机会，如装修、房地产金融解决方案等。中国房屋相关服务的市场规模在年约7.9万亿元，预计年将增至约15.0万亿元。
装修市场，定义为装修二手房和新房的总支出，预计将从年的2.9万亿元增长至年的4.1万亿元。
房地产金融解决方案市场主要包括过户、新房佣金垫佣、房屋资产贷款、个人代理商贷款、店长流动资金贷款、房屋装修贷款和租金贷款。随着住客和中介公司的需求增加，房地产金融解决方案市场规模预计将从年的2.9万亿元增长至年的6.6万亿元。
2.3.二手房流通率稳步提升
经过20多年的快速发展，截至年12月31日，中国住宅房地产市场累计成交建筑面积约亿平方米。大量的现房叠加人口流入以及城区土地的限量供应预计将提升现房销售和房屋租赁。
从二手房交易来看：现房的平均住房周转率，定义为现房销售数量除总现房数量，在年为1.1%，而美国约为3.8%。而年美国的万套成交住房中，约88.3%是二手房，而中国只有23.8%，中国二手房销售具备很大潜力。
年，中国19个城市的二手房成交数已超过新房，北京的二手房销量约占总销量的69.3%。相比较下，根据“浙江在线·住在杭州网”数据显示，杭州在年的新房成交量为15万套，二手房成交量为10万套，二手房销售渗透率为40%，相比北京仍有很大的增长空间。预计二手房销量的占比将继续保持增长，从年的23.8%有望上升到年的34.7%。
从租房市场来看：相对高的住房价格使得租赁在中国的城镇，尤其在一线城市，成为更经济实惠的方案。年，约有13.3%的人选择租房，预计到年将增加至14.9%。
从新房市场来看：新房销售GTV从0年的0.3万亿元增长至年的13.9万亿元，预计将在年增长至15.6万亿元，至年的年复合增长率达2.3%。
2.4.中介渠道快速崛起
2.4.1.中介渠道重要性不断提升:从代理到电商到渠道的发展历程
房地产销售需要营销渠道，由产品、价格、渠道、推广组成。我国新房市场主要分两种营销渠道，一是自产自销，营销主体是开发商；二是委托代理，营销主体是从事楼盘销售的中介机构，从房地产开发商处收取渠道费。
直销模式的优点是开发商自控自营，掌握一手客源消息，进而掌控利润空间和价格幅度，但是劣势是直销需要更多的人力和物力成本；而引入中介机构的优点是精准营销，而劣势是需要通过渠道获取客源，并且渠道费减少了开发商自身利润。
2.4.2.中介渠道重要性不断提升：渠道渗透率快速提升，收入快速增长
根据CIC报告数据显示，中国通过中介销售和租赁的房屋总价值从年的3.2万亿元增至年的10.5万亿元，预计年将达19.1万亿元。从GTV来看，中介渗透率，包括二手房和新房及租赁，从年33.0%增长至年47.1%，预计年增长至62.2%。
其中，二手房市场通过中介的销售额有望从年的5.9万亿元增长至年的10.8万亿元。另一方面，预计新房中介渗透率从年的25.5%上升至年的42.5%，新房市场通过中介的销售额有望从年的3.6万亿元增长至年的6.6万亿元。
随着通过中介销售和租赁的房屋渗透率和GTV的增加，中介服务的佣金收入也从年的亿元增长至年的亿元，预计年将增长至亿元。从二手房和租赁来看：由于业务的复杂性，中国二手房销售和租赁市场的中介渗透率很高。
按GTV计算，年中国约88.0%的二手房销售和54.4%的租赁是通过中介完成。伴随着二手房销售和租赁市场的快速增长，通过中介的二手房销售和租赁GTV从年的2.6万亿元迅速增长到年的6.9万亿元，预计年将增长到12.5万亿元。
随着市场供需平衡的提升，平均销售期限延长，房屋买卖双方越来越依赖中介来提高效率。我国佣金通常由购房者支付，而愿意为中介服务付费的卖房者在不断增加。我国二手房佣金占总交易额的1.0%至3.0%，随着服务质量和客户体验的提升，预计佣金率还将提升。对比美国市场，年二手房佣金率约5%。中国租房佣金通常为半个月至一个月的租金。
从新房来看：中国房地产开发商一般会自建团队与潜在购房者接触。随着城市群发达地区的土地供应受到限制，预计新房项目的平均规模将有所下降，使得开发商维持庞大的自建团队的经济效益降低。同时，新房项目越来越多地分布在外围地区，难以锁定在中心地区有升级需求的潜在购房者。新房市场供需的变化也使得开发商更需要高效定位和转化客户来缩短销售周期。因此，开发商越来越多地转向网络覆盖面广、客户推荐精准、转化效率高的中介机构。我国的中介新房销售渗透率从年的10.0%增长至年的25.5%，而美国年的渗透率约为70%，提升空间大。
年，通过中介的新房销售GTV为3.6万亿元。开发商外包团队费用和外部营销费用在和年分别为和亿元，预计年分别为和亿元。中介的新房佣金收入在年为亿元，预计年将增长至亿元人民币。随着中介在新房销售中越来越重要，中介平均新房佣金率逐年提升，-年分别为2.1%、2.2%、2.3%，而外包团队平均佣金率则逐年下降，-年分别为0.88%、0.86%、0.83%。
2.5.房地产交易与服务行业痛点与机遇
2.5.1.我国房屋交易和服务市场仍存在多个挑战
四个挑战导致中国地产市场的低转化率和低效率。以年每个中介的二手房销售GTV来看，中国中介的效率仅为美国中介的约28%。
2.5.2.综合性住房交易与服务平台应运而生
住房交易和服务市场不断数字化，有效补充和优化线下运营，以更高效、安全、透明的交易流程提供更好的客户体验。房客在网上找房，虚拟现实（VR）房屋展示等新技术提高看房效率，降低实体看房成本，提升交易体验。
具有整体解决方案的线上线下一体化平台有望满足房客和服务商的需求。
平台通过中介合作机制将佣金分配透明化、角色化，跨门店、品牌的合作逐步实现，提供可靠、真实的房源和在线解决方案提高交易效率和客户体验，提供包括SaaS系统和培训服务等增值服务，提高中介的生产效率和整体收入，有望促进中介与平台分成。同时，平台规模上升有望带动佣金分成收入相应提高。
平台有望成为地产开发商更有效的渠道，利用庞大的线下门店网络发现潜在购房者，产生新房销售。根据CIC报告显示，预计地产开发商的销售和营销支出将有越来越多的部分支付给此类平台。
3.线上线下统一协作的智能化生态系统扩大网络效应
3.1.构建生态系统为各参与者赋能
贝壳将购房和租房用户、中介机构、房地产开发商以及其他参与者集成于贝壳生态系统中，为各参与方提供价值，多方利益绑定，形成具有滚雪球效应的贝壳生态系统，竞争优势明显。
1、对购房租房客户的价值
整合线上线下信息资源，形成房源信息方便选择。据CIC报告统计，截止年6月30日，贝壳平台共收录约2.26亿条房源信息，包括房产的细节和实时信息、建筑平面图、虚拟展示、周边信息。
高素质的服务团队与数字化服务。截止年6月30日，公司共有45.6万名受过培训、取得专业资质证书的经纪人，能为客户提供专业化的服务。同时，运用人工智能技术与数据分析技术，公司可以根据客户的需求为他们推荐适合的经纪人。
提供从合同签署到过户的全流程服务。公司提供过户与保管服务解决方案，如安全支付、第三方托管、抵押服务、产权过户、过桥贷款和其它金融解决方案。
2、对中介机构的价值
提供客户匹配与信息共享服务。公司为中介机构提供客户推荐与客户匹配服务，中介机构也可以利用公司的房产列表清单。基于跨品牌、跨店铺合作，中介机构可以访问以及售卖其他中介机构上传、管理的房源。
提供科技解决方案助力提高运营效率。基于贝壳是由数据驱动的平台，中介机构可以线上组织、追踪交易进程，明确客户需求。同时，贝壳为中介机构提供一系列先进的解决方案与产品例如客户推荐、智能聊天、虚拟现实房源展示来提高运营效率。
促进中介机构合作扩大机会。贝壳促进交易过程中各中介机构跨品牌、店铺的合作，每个交易都会涉及多个中介机构，为中介机构安排交易中应充当的角色与任务，中介机构会有更多的机会来促成交易以及赚取稳定的现金流。
3、对房地产开发商的价值
提供市场营销渠道以缩短销售周期。房地产开发商可以享受贝壳大量的渠道资源（链家、与贝壳合作的经纪店铺、新房销售专用渠道）。同时，贝壳也提供先进的科技，例如虚拟现实（VR）房源展示，有望促进新房销售。
精确匹配客户。基于人工智能技术，贝壳会部署对房源属性、客户需求了解深入的中介以达成最优化的销售结果。此技术也会为房地产开放商带来更多的潜在用户。
3.2.独创ACN模式通过“协同+佣金分配”提升行业效率和服务质量
ACN（AgentCooperateNetwork）模式是什么？ACN将一个完整的二手房交易分割成10个角色，包括房源录入人、房源维护人、房源实勘人、委托备件人、房源钥匙人、客源推荐人、客源成交人、客源合作人、客源首看人、交易金融顾问。模式允许多个代理商跨品牌、跨门店在一个交易中进行合作，并根据他们的角色分享佣金。通过这种方式，代理商的角色可以更加专业化。根据公司招股书披露，年，在平台上完成的二手房交易中，超过70%涉及到ACN的跨店合作。
ACN是升级版MLS(MultipleListingService)。我们认为贝壳的ACN模式相较MLS而言更注重深入交易的不同环节，能够紧密追踪单笔交易，强化分工协作，提高工作效率。我们认为MLS为经纪人提供了房源信息共享平台，卖方将房源委托给唯一的卖方经纪人，卖方经纪人将房源发布至MLS平台，最后由销售经纪人促成交易完成后，销售经纪人将与卖方经纪人分享佣金。我们认为贝壳独有的楼盘字典保证了平台上房源的唯一性，但不是独家房源，其他平台仍然可以挂牌销售这套房源。
我们认为，贝壳通过ACN将交易流程数字化并标准化，极大的减少了行业的不正当竞争，促进更频繁的跨店、跨品牌合作。通过协同工作和佣金重新分配提高整个行业的效率和服务质量，进而吸引更多经纪门店加入平台，在完善平台房源的同时扩大市场规模，形成良性闭环。
3.3.线上线下多方合作的独特竞争优势
贝壳建立并规模化运营中国唯一的线上线下一体化房屋交易和服务平台，通过ACN模式与其他技术重构和简化房屋交易和服务，将线下和线上业务无缝整合。
按GTV计算，贝壳在我国的市场份额（包括新房、二手房和租房）从年的11.5%上升至年的19.2%。随着公司巩固线上线下协同效益，预计在我国的市占率将进一步提升。
3.4.标准化、数据化、智能化
数字化和智能化是当下居住产业的革新方向，以技术驱动。不同于其他行业，没有两套房子是一模一样的，也没有两个人的需求是一模一样的。因此，这是一个高度非标准的行业，要在其中实现数字化、智能化，第一步先要做到标准化，然后是数据化，最后才能实现智能化。
在标准化上，制定足够细致的标准，以规范各流程与服务是关键。例如，以二手房交易的标准化为例，贝壳把房屋信息标准定义为个字段，关键流程拆分成了10个以上的环节，并形成合作规则与指标，才最终完成了二手房标准化。标准化之后是数据化。贝壳在实践中持续沉淀客户、中介、房屋、交易流程等方面的多维度数据。
在标准化和数据化的基础上，将数据应用于各环节服务流程和场景，实现智能化，提升作业效率并重构用户体验。
贝壳凭借多年的数据资源和实践积累，通过标准化、数据化、智能化，应用最新的人工智能等创新技术，聚焦用户需求，构建技术赋能下的居住服务新生态，从产品的需求端提升用户体验，从产品的供给端通过赋能来实现服务品质提升。
同时，在超过2亿套真房源的大数据基础上，贝壳通过大数据智能推荐、交易预测、以及“VR+AI+AR”等技术创新赋能，实现居住交易服务的线上化、智能化发展，持续提升用户体验。
3.4.1.专业化培训与系统性竞争造就高效标准化的交易与服务
贝壳通过线下培训和在线课程统一化、专业化的培训平台中介，通过平台治理机制和店铺资质排名系统打造系统性的竞争模式，通过SaaS系统铸就高效标准化的交易与服务。
3.4.2.多维度的数据积累实现平台数字化转型
贝壳平台从历史房产数据积累、平台上的互动以及促成的交易中产生了大量的数据，为平台提供价值，帮助平台提供定制化的产品和服务，匹配中介与房源、房客，促进交易与实现数字化转型。
3.4.3.标准化和数据化助力贝壳实现智能化
3.4.3.1.AI应用增强平台整体运作实力
从AI应用来看，贝壳对数据库结构进行优化，更适合人工智能和机器学习。基于贝壳积累收集的大量数据，公司正开发各种AI应用以增强平台的运作，还将部分AI应用提供给其他生态系统参与者。平台现有的AI应用主要为：智能搜索预测、用户画像个性化、贝壳严选、文字语音助手、平面图分析、真实房源监控、金融信用分析和评分。
3.4.3.2.贝壳如视：VR应用潜力十足
贝壳在年开始研究VR技术，年初建立了VR实验室。截止年6月30日，贝壳有名专业的研发人员在研究RealSee（如视）VR技术和产品。随着房客开始在线上搜索房源，VR看房环节的中介与房客互动也被数字化并记录，可及时用于中介的个性化培训和技能提升，还可以实时向中介提出有关房产的问题。
贝壳如视VR已经在改变房屋交易和服务行业的运作方式。VR让房客远程虚拟参观楼盘，并在楼盘内移动，节省实地考察多个楼盘的时间、精力、金钱。贝壳为房客提供3D楼盘演练，同时按需提供中介实时讲解，推出新房VR售楼处，房客可以查看虚拟样板房，并与导购员一键联系。
贝壳如视VR使用UnrealEngine4虚拟引擎，实时渲染拥有高品质的视觉体验，可媲美现代游戏画面，相比传统VR大幅降低虚拟现实晕眩。
截至年12月31日，贝壳拥有万套房屋的3D空间专有VR数据库，并提供AI室内设计，让用户自主设计家具、选择室内展示品和修改房屋结构。
4.贝壳二手房全国市占率提升迅速彰显龙头地位
4.1.贝壳二手房概览
从全国二手房市场交易额来看，我国二手房市场规模稳步提升，从年的6万亿元增长至年的7.4万亿元，预计将在年达到9.5万亿元，-年均复合增长9.63%，潜在空间十分广阔。
贝壳二手房交易额和全国市占率快速提升，从年的亿元增长至年的亿元，年均复合增长38.03%，在我国的市占率从年的12.30%增长至年的26.22%，意味着在年里四分之一的二手房交易是通过贝壳完成的。
贝壳二手房收入稳步提升，整体提佣率缓慢下降。收入端来看，贝壳从年的亿元增长至年的亿元，年均复合增长18.30%；提佣端来看，贝壳整体提佣率从年的2.50%下降至年的1.58%。
二手房提佣率的下降主要是因为贝壳大力发展ACN网络，通过加盟与平台合作的方式快速扩展自身市场占有率，因此，加盟与平台合作的交易额与收入增长十分迅速。
从交易额来看，通过链家的二手房交易额从年的亿元增长至年的亿元，年均复合增长13.61%；而通过加盟与平台合作的交易额从年的亿元增长至年的亿元，年均复合增长.20%。
从收入来看，通过链家的二手房收入从年的亿元增长至年的亿元，年均复合增长17.59%；而通过加盟与平台合作的二手房收入从年的2亿元增长至年的30亿元，年均复合增长.24%。
从提佣率来看，链家自营的提佣率稳步增长，从年的2.55%增长至年的2.73%；而加盟与平台合作的提佣率缓慢下降，从年的0.51%下降至年的0.32%。我们预计未来贝壳将继续快速通过加盟与平台合作的方式来拓展自身在全国的市占率。
4.2.二三线城市二手房在全国市占率中提升带动二手房市场流通率增长
4.2.1.我国二手房市场流通率稳步提升
我国年房地产存量总资产为万亿元，二手房交易额为2.6万亿元，二手房流通率达1.1%；截至年房地产存量总资产为万亿元，二手房交易额为7.4万亿元，二手房流通率提升至2.0%。
根据我们测算，预计年房地产存量总资产达万亿，二手房交易额达12万亿元，二手房流通率有望提升至2.4%。
从美国房地产市场来看，二手房流通率的历史平均值大约在5%左右，峰值曾达到6.5%，中国二手房流通率仍有一定的增长空间。
4.2.2.从出售挂牌量与价看未来二手房流通率
从我国的一、二、三、四线城市的城市二手房出售挂牌量可以看出，二、三、四线城市的城市二手房流通率高于一线城市，而一线城市的城市二手房价格增速高于二、三、四线城市。
以年1月的城市二手房出售挂牌量为基数，截至年2月，全国城市二手房出售挂牌量为56.34，其中一线城市为32.94，二线城市为56.99，三线城市为88.79，四线城市为.10，四线城市的城市二手房流通率相对年有一定增长。
以年1月的城市二手房出售挂牌价为基数，截至年2月，全国城市二手房出售挂牌价为.4，其中一线城市为.72，二线城市为.47，三线城市为.9，四线城市为.3，各线城市的城市二手房出售挂牌价相对年均出现上涨，一线城市翻倍有余。
5.新房全国市占率稳步提升，开发商对中介需求有望局部提升
5.1.贝壳新房概览
从全国新房市场交易额来看，我国新房市场规模增速逐渐放缓，从年的11万亿元增长至年的14.5万亿元，预计将在年达到15.5万亿元，-年均复合增长7.10%，潜在空间仍然广阔。
贝壳新房交易额和全国市占率增长十分迅速，从年的亿元增长至年的亿元，年均复合增长76.25%，全国市占率从年的2.30%增长至年的9.54%，意味着在年里几乎十分之一的二手房交易是通过贝壳完成的。
贝壳新房收入稳步提升，整体提佣率缓慢上升。收入端来看，贝壳从年的64亿元增长至年的亿元，年均复合增长80.80%；从提佣端来看，贝壳整体提佣率从年的2.54%上涨至年的2.74%。
贝壳新房市场同样是通过自营的链家以及合作的加盟品牌组成，通过加盟与平台合作的方式快速扩展自身市场占有率，因此，加盟与平台合作的交易额增长十分迅速。
从贝壳新房交易额拆分来看，通过链家完成的新房交易额从年的亿元增长至年的7亿元，年均复合增长39.40%；通过合作的加盟品牌完成的新房交易额从年的亿元增长至年的亿元，年均复合增长.72%。值得重点
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