在国家大力发展保障性租赁住房的背景下，自年起，随着R4用地、集体土地、自持用地入市的新建租赁住房项目增加，大型租赁式社区成为市场租赁住房的重要房源供给之一。
年，商务部牵头起草的《租赁式公寓经营服务规范》按照建筑形态，将租赁式产品公寓分为三类——集中式公寓、分散式公寓以及租赁式公寓社区。并将租赁式公寓社区定义为：由两栋及以上的集中式公寓、规模至少在千套（间）以上组成的大型社区，社区内部建有隶属于社区的商业及生活配套体系。在此基础上，ICCRA发布的《中国租赁住房分类标准研究报告》中，将集中式租赁住房分为青年公寓、高端公寓、租赁式社区、宿舍型公寓。其中，租赁式社区是指多栋社区型建筑，配套简约的装修标准，智能化的家电家具，并设有集中式公共区域和休闲设施。
先期入市的租赁式社区项目均以千套左右的大体量而引人注目，项目配备社区商业、车位、公共空间，提供统一的物业管理，与一般住宅小区无异。然而，随着行业和市场的不断发展，主力客群的变化使租赁式社区类型趋向多样化，社区规模也发生了变化。为此，ICCRA住房租赁产业研究院组织了以“租赁式社区的概念厘清、内涵演变与发展”为主题的线上专家研讨会，邀请华润置地长租公寓事业部北京总经理孙雪鹏、杭州宁巢公寓运营管理有限公司董事颜声树和安歆集团园区事业部运营负责人杨巍等行业资深人士从行业相关政策、发展逻辑、产品特性等多个维度对租赁式社区的概念进行探讨。
规模怎么定？
规模化、独立性是前提
先期入市的租赁式社区项目均以千套左右的大体量而引人注目。然而，住房租赁市场出现了一些中型（如～套）租赁住房产品，同样以组团、独立的围合式建筑形态呈现。对于这一类产品而言，如何界定？是否有最低规模限制？
■套及以上的规模体量适合作为大型租赁式社区的标准认定。
丰台花乡有巢国际公寓社区总部基地店作为集中供应保障性租赁住房，9座楼栋共计房源约2套（间）。选址邻近丰科园，客群中有相当一部分来自周边企业。总部基地店在规划形态的报批报审阶段，明确租赁式社区既要平衡项目自身的需求，确保一定程度的空间围合和物业管理的独立性，也要嵌入进城市规划中，为城市提供区域性需求。
华润置地长租公寓事业部北京总经理孙雪鹏认为：“规模的作用更多用于衡量服务种类、人房比配置和团队标准化。相较之下，「规划形态」于社区定义来说更为清晰、重要。”
■租赁式社区与集中式公寓的区别在于管理上的独立性。
浙江首个R4用地的人才安居租赁式社区宁巢明石公寓规模体量在10栋楼共计套（间），总面积达10万方以上。杭州宁巢公寓运营管理有限公司负责人颜声树认为：“租赁式社区不能以大小论断，社区保有独立性，非其它业态的配套。”例如，在产业园区中的长租公寓作为工业园区的住宿配套，只能定义为集中式公寓而非租赁式社区。
■规模是构建社区生态的前提，至少要容纳人以上。
安歆集团在杭州富阳与建信住房公司合作的首个保障性租赁住房项目规模体量在套（间）；扬州西安交大科技园区项目有套（间）。规模基本达标，但可界定为租赁是社区吗？安歆集团园区事业部运营负责人杨巍认为，为实现职住平衡、产城融合，构建可持续性生态是社区建设中十分重要的一环。在各地建设导则或实施意见中，共性的特点是把保障性租赁住房分为住宅型和宿舍型（北京分为三类：住宅型、公寓型和宿舍型），且大部分城市明确规定两类产品不能处于同一栋建筑内；产业园区配套建设的租赁住房应以宿舍型为主，不得建设住宅型产品。因此，单一产业园内的配套公寓，即使规模体量较大，也无法定义为租赁式社区。
ICCRA小结
在功能定位上，租赁式社区，特别是在租赁住房专项用地上建设的租赁式社区，天生具有保障性功能，肩负着为城市新市民、青年人提供质优价廉生活居所的重任，是各个试点城市发展保障性租赁住房的压舱石。因此，租赁式社区应服务于城市经济发展和活力提升，是城市的功能配套。
在规模定位上，租赁式社区可参考早期城市居住区规模的划分。年建设部发布的国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB-93）对城市中居住区的规模进行过明确规定，划分指标主要有两个：户数和人口数。
因此，租赁式社区规模的大小可以综合考虑房间数和租住人数两个指标，千套以上不应成为唯一界定租赁式社区概念的指标。
配套怎么做？
配套的商业法则
租赁式社区需要具备隶属于社区的商业及生活配套，并实现与区域性城市需求的有机融合。对于运营企业而言，如何配备配套设施才能实现收益与服务的两手提升，其中哪些是必选项，哪些是可选项？
■租赁式社区配套应有一定的涉外性，给予商业更好的生存空间。
丰台花乡有巢国际公寓社区总部基地店结合城市区域性的配套需求，配套了约1万平米的公共设施，包括幼儿园、公交站、环卫、养老、卫生服务。考虑到青年客群的运动需求，配备了环形步道、室外篮球场和健身区；同时考虑到经济适用性，总部基地店将部分活动公区置于下沉广场周边，包括台球室、影音区、自习室、会客区与小型活动场地。
在园区入口处，配备了近平米的生活超市，考虑到客户购物的便捷性，超市入口布置在了园区入口外，兼顾园区内的管理安全，并尽可能将底商与区域性的城市需求进行结合，提升了底商的承租能力、经营能力、回报率。
■租赁式社区配套是构建多元、健康收入结构的必要因素。
宁巢明石公寓的社区配套面积在方左右，囊括了几乎所有涉及民生的服务，包括超市、理发店、餐饮、健身房等。颜声树认为，社区配套什么是必选项，什么是可选项，无需强行规定，是根据规模体量、客群、区位等诸多因素衡量的，且并非只有租赁式社区才有商业配套，目前市场上很多集中式公寓项目也在开拓配套服务或异业合作，这是合理、合利的商业逻辑。
■根据GBC端需求提供相符合的一站式企业员工生活成长服务。
杨巍结合安歆集团运营实践，认为租赁式社区的优质配套，不仅有利于发展职住平衡、产城融合，也可以帮助企业吸引人才、留住人才，提升区域竞争力和税收水平。因此，大型租赁式社区应从规划设计端开始，根据区域属性和人群痛点，做一站式规划和配套。
ICCRA小结
配套是租赁式社区的必选项。好的配套不仅能为租户提供深度服务的基本面，同时也能为产品带来溢价。这是行业突破租金存在天花板，探索非租金收入，打造更多盈利点的重要来源。因此，要在确保租金收入稳定的前提下，探索“以商养租”，营造人居生活场景，最终实现配套溢价和资产价值的提升。
服务怎么做？
服务依客群而定
于租赁企业而言，运营租赁式社区相较运营单体公寓，在项目管理、招商管理、前期收益率方面必然有更大的挑战和压力。其中，安全性是租赁式社区首要、必要的考量。来自华润置地、钱投·宁巢公寓、安歆集团的三位行业专家均认为，租赁式社区企业需要承担安全方面的主体责任。目前，租赁式社区可以通过人防、物防、技防进行细致入微、行之有效的安全管理。
在保障租住安全之外，租赁式社区也需依据客群定位及需求提供相应的服务，以形成口碑效应，保证续约率与客群稳定性。
■青年社区由商业、客群、产品三条逻辑整体衡量。
丰台花乡有巢国际公寓社区总部基地店有A、B两种户型，以开间为主，分别在32平和25平左右。客群年龄主力在21-30岁，来源于丰科园总部基地，以新青年和毕业大学生为主。孙雪鹏认为，户型是衡量是否是青年社区的重要因素，开间户型更符合青年人在特定阶段的住房需求，同时兼顾租金承受能力。
■新一线城市单一户型竞争力较弱。
钱投·宁巢明石公寓配备了70%的小户型，面积在45平方左右；20%的65平方户型，10%的90平方户型，是一个以中小户型为主，同时也面向家庭型客源的复合型社区。颜声树认为，杭州这类新一线强二线城市，与北京、上海等城市不同，大体量社区配置单一户型，客流量与出租率会均衡维持在较低的水平。
■提供多产品、多场景、多模式。
安歆集团多对接企业端客户提供招（聘）住（宿）一体化化服务。除了提供租赁住房产品，因此会相应地提供会议室、培训室、备课室，并对接人力资源，匹配人才库和岗位库，提供全职和灵活用工的工作服务，以解决企业和客群的招人与工作需求。在义务人才项目，其客源主要是创业电商、直播人才，因此在产品打造上也提供较高的品质感和颜值。
ICCRA小结
尽管租赁式社区“只租不售”，但也同样需要提供统一的社区物业服务，这是运营这一类租赁住房产品的基础。同时，租赁式社区相比单体公寓，更强调社区的归属感，因此，要探索不同文化背景、职业、收入待遇、年龄层次的客群和谐相处之道。在此之上，租赁式社区还应进一步开展社群活动和其他类增值服务等内容。
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