对企业而言，市场是企业生存的基础。设计企业的市场，既受到经济发展周期的影响，也受到行业发展周期的影响。设计企业要把自身的发展融入到经济发展周期和行业发展周期的变化中去。在观察行业总体变化的同时，也需要研究客户需求的变化，在细微的变化中寻找规律，使自身能力、技术投入、资源匹配等与市场变化的节奏吻合，好的吻合能使企业发展事半功倍。
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市场规模到顶
年以后，我国建筑业的发展进入年增长20%的高速发展阶段，这一阶段维持了十余年，直到年，建筑业总产值的增速进入20%以下区间，尤其是年开始进入个位数增速区间（图1），建筑业总产值的增长牛市已经结束，按可比价格，未来的三到五年甚至可能变为负增长。
图1建筑业总产值（万亿）及增速
数据来源：国家统计局
从数据来看，中国建筑业一直处于增长态势，但是，这个观点显然有点局限，我们不妨从建材用量、行业领域、投资、工程生命周期四个角度来进行分析。
从主要建材用量来看，近几年基本稳定或者下降。比如水泥消耗量最高峰年37亿吨，年骤降至24亿吨，之后经过几次波动，这两年慢慢稳定在24亿吨；从37亿吨到24亿吨，下降了近35%。
图2建筑企业水泥消耗量（亿吨）
数据来源：国家统计局《中国建筑业统计年鉴》
从主要行业领域来看，最大的房屋建筑市场近几年增速放缓。房屋建筑市场占建筑业产值和营业收入超过60%，目前房建市场处于建设高位，并已经开始下降。这里看两个主要指标：一是房屋建筑业的产值，虽然每年都在增长，但增长率其实已经下降到了比较低的水平（图3）；二是房屋建筑的新开工面积和竣工面积，相比于“十二五”，“十三五”期间基本上保持稳定（图4）。
图3房屋建筑业总产值（万亿）及增速
数据来源：国家统计局《中国建筑业统计年鉴》
图4全国建筑业房屋建筑新开工面积、竣工面积（亿平方米）
数据来源：国家统计局《中国建筑业统计年鉴》
基础设施工程作为主要市场，这几年的增速明显回落。基础设施建设市场受国家宏观经济政策和固定资产投资影响大，呈现出波动情况，近几年总体上增速回落（图5），究其原因，一方面，中国经济正在从高速增长阶段转向高质量发展阶段，固定资产投资在过去高基数的基础上继续保持快速增长的空间和条件有限。另一方面，受地方债务控制、PPP监管加码以及金融政策收紧等多重因素的叠加影响，基础设施投资市场观望情绪浓厚，特别是资金方参与动力不足。
图5基础设施投资（万亿）及增速
数据来源：国家统计局
同样作为主要市场的工业工程市场，整体上已经处于负增长阶段，“升级”将逐渐成为主旋律。一方面，传统工业产能过剩、需求减少。重工业的建设如钢铁、水泥、机械，由于这些领域的产能过剩，有的细分行业开工率只有70%，未来建设空间越来越小；基础的标准工厂建设基本饱和，而高精尖工业工程逐步成为建设的方向；简单的设计+施工的工业工程建设需求不断减少，对工业工程总承包的需求仍然存在。另一方面，新型工业工程业务增长，但建设环节已经不是核心，装备、控制、物联网的投入越来越多，要求越来越高。总体上，我们对工业工程的判断是，产业转型升级将使新型工业企业的核心竞争能力由厂房建设向信息化、装备、物联网、数字化等方向转变，在高端的工业投资中，设备等投资占比会越来越大，工程企业可以获得的建设投资比例将不断下降。
从固定资产投资来看，未来很难有大的增长，且转化为建筑业产值比例差异很大。中国整个城镇固定资产的投资中，制造业、房地产和基建加起来占75%，其中制造业的投资占固定资产投资的1/3，房地产和基础设施投资各占20%多。而且，这三个领域的投资，对建筑行业的推动也是有差别的，制造业投资除了建厂房，还要买很多装备，大概有三分之一的投资额转化成了建筑业产值；房地产投资大概40%转化为了建筑业产值；基础设施投资的转化比例较高，大概为50-55%。这三个领域的投资如何，决定了中国建筑业的未来市场如何。当前，制造业投资增速为2%左右，房地产行业为10%左右，基础设施投资增速为3%左右，总体看，都很难为建筑业带来较高速度的增长。
从工程生命周期来看，行业也逐步进入存量时代。工程存量规模庞大，年底我国存量建筑约亿平方米，根据国家规划到年我国城镇化率达到70%，城镇人口约10亿人，按照发达国家的人均房屋建筑面积85平方米进行测算，年底约亿平方米，未来的十年每年新增加的建筑面积约15亿平方米。作为对比，当前每年竣工面积约40亿平方米。当然，新增并不是新建总量。亿平方米建筑，按四十年平均寿命来算，每年需要拆旧建新20亿平方米。因而，相比而言，存量建筑面积越来越庞大，行业开始进入存量时代，随之而来的则是维保市场的兴起。
综上所述，无论是从建材使用量、业务类型、投资，还是从工程生命周期的角度来看，建筑业的增长时代已经结束了。对于人们都充满希望的基础设施领域，未来也未必是一片光明。
为什么增量时代会结束？我们可以从几个角度来做分析。
首先是“后城镇化时代”到来，城镇化增长进入1%时代。年我国城镇化率达到30%，-年是我国城镇化速度增长最快的时期，平均每年增加约1.4%，到年城镇化率已经接近50%，“十二五”开始城镇化增长逐渐放缓，近十年平均每年增加约1.1%（图6），未来随着农村人口的减少，每年城镇化人口的数量可能进一步下降。北京、上海、广州、深圳、合肥、武汉这样的城市，房价涨上去以后，城镇化的速度也会被抑制，生活成本太高，进城难度加大，速度会进一步下降。
图6中国城镇化率增长情况
数据来源：中国社科院《城市发展报告》
其次是固定资产投资领域的投资效率和投资回报率持续下降。投资的目的是赚钱，如果投下去不赚钱的话就没有人愿意继续投。研究显示，过去十年，中国固定资产的投资回报率在持续下降，因而投资意愿也在不断降低，相应的投资增速不断下降，甚至转为负增长。
最后是市场需求弱于供给。以房屋建筑为例，房屋建筑包括住宅、办公楼、医院、工业建筑等。从城镇住宅存量来看，年末已达到亿平方米，其中住宅面积约亿平方米，城镇人口约8.5亿，人均房屋建筑面积约80平方米，人均住宅建筑面积约40平方米，都已基本满足需求，人均住宅面积与发达国家已经比较接近（图7），市场需求减弱，未来供给会迅速回落。
图年各国人均住宅面积（平方米）
数据来源：Wind，中泰证券研究所
从未来角度看，工程建设将从重视增量转为重视质量。以城镇住宅为例，年人均住宅面积达到40平方米，已接近发达国家水平。未来的住宅需求，主要是新进城人员和拆旧建新的需求，增量需求降低。质量方面，年人均40平方米的住宅中，具有“地下车位、人车分流、小区花园”的“现代化住宅”只占三分之一，人均现代住宅面积约13平方米。再考虑到，住宅在科技含量（如五恒住宅、智能住宅）和设计理念（如城市综合体理念）等方面还在不断进化，未来市场的需求会不断注重品质，大量住宅会因为质量而重建。
行业发展趋势就是企业未来的发展方向，工程建设市场的变化趋势，对决定企业的发展方向和资源布局至关重要。仍以房屋建筑为例。当前是不是房屋建筑市场的顶点，对以建筑设计为主业的设计企业的“十四五”战略规划的影响是比较大的，是企业各方面配置资源、进行价值判断很重要的一个假设前提。同时，房屋建筑内在结构的变化、产品质量和品质的要求，对建筑设计理念、人员配置和竞争策略都会产生深远影响；尤其是人员配置方面，人员数量、人员结构和人才需求都会因具体的业务目标、业务结构、产品定位而变化。
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市场加速“分化”
建设市场的“分化”既是未来行业发展的特征，也是社会发展到一定阶段和社会进步的必然，分化不是坏事，面对市场的“分化”需要有正常的心态，而应对“分化”的市场，则是企业与时俱进的体现。那么大建筑业又是如何“分化”的呢？
首先是细分建设市场正在加速“分化”。细分市场发展的差异与细分行业投资态势的差异基本一致。高速公路、轨道交通这两个细分行业的投资还在增长，城市道路桥梁、铁路这两个细分行业的投资基本平稳。房屋建筑市场不再增长，近年来总体上呈现稳中略有下降，未来稳中缓降应该是大概率的趋势。电力（特别是火电）、港口、航道、矿山、化工、机械等细分市场的投资开始快速下降，市场也会随之急剧下行，且难以见到反弹的可能，其建设需求不会再有太多空间，尤其是去产能的领域，除了改造和维保的需求，新建需求几乎会进入冰封时代。
其次是企业走向分化。由于行业壁垒和技术壁垒的存在，不同细分行业间的企业出现分化，这方面的分化既与细分市场的分化相关，也与企业的竞争力相关。行业造成的分化，企业体会很深；而在行业内的竞争分层，以及不同企业因竞争能力不同而造成分化，在未来的市场里会越来越明显。在行业增速下降时，大企业会侵蚀中小型企业的市场，大企业仍能保持增长，但中小型企业的发展会陷于停滞，甚至会产生业务萎缩。行业内大型企业和中小型企业之间的总体格局会出现龙头效应和马太效应。龙头效应是大企业获得更好的发展机遇；马太效应是优秀企业越来越强，落后企业越来越差。
以优秀企业和落后企业的分化为例，优秀企业和落后企业的竞争格局慢慢开始固化。重视能力建设的企业，会
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